国家法律规定拆迁要给予被征拆人公平合理补偿,然在过程中,征收方非法拆迁行为的介入,使得部分被征拆人能得到的补偿远远低于法律规定。而被征拆人本身缺乏法律常识,不懂得使用自己的权利。两相作用之下,最后的结果就是,拆迁后生活质量与生活水平反而不如前,越拆越穷。事实上,法律赋予了被拆迁人充分的保障性与保护性权利,而实践过程中,被征拆人这“八项权利”,若能得到有效主张,拆迁补偿也该不会低。

作为被征收人和被征收企业的法定权利总体可以分为两类,一是实质性权利,一是程序性权利。

实质性权利大致包括以下四项:

1、征收主体资格异议权

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011.1.21实施)规定,只有政府部门因公共利益需要才有权进行征收。不是因公共利益也不是政府主导的征收都不属于合法征收。如果遇到,被征收人有权利对征收主体提出异议。

2、不处分之前的继续使用权

不处分包括:拆建、改建、扩建、改变用途、出租、买卖、补办执照、补办证件、补办批准手续等。继续使用的期限到双方协商确定补偿安置方式、补偿金额、签订补偿协议、约定的搬迁期限截止时。

3、协商补偿安置权

(1)补偿方式:货币补偿和产权调换两种方式。

(2)补偿项目:产权补偿和安置补偿。安置补偿是对搬迁后至重新定居前的补偿;产权补偿是对房产本身价值的补偿。安置补偿给实际使用人,包括承租人。产权补偿给产权人,以《房产证》为准。

(3)补偿安置项目:a、搬迁补助费按平米给付,营业性用房可协商调整搬迁费。b、给予临时安置补助费,如果提供临时周转房的不支付此项费用。C、给付停产停业损失。d、对装饰装修的补偿。

(4)产权补偿项目:产权调换时有权得到相同平米相似地段的房屋,调换的房屋面积增加或减少的,双方结算差价,附属物直接货币补偿。

对于以上等内容,被征拆人都有权要求协商。然实践中,很多人并不知道自己拥有补偿安置的权利,即使知道了也不一定会用、不一定敢用,以至于手里的权利白白流失。建议如果补偿不合理,被征收人有权利对补偿和安置提出协商,并不是只能一味地接受。

4、重新测量鉴定和评估权

(1)对装饰装修补偿金额有争议时,双方可以申请评估。

(2)对面积有争议时,双方有权申请测量。

(3)对于被拆迁房屋的市场中准价格,双方均有权申请评估。

(4)产权调换时,需要结算差价的,拆迁人有权申请对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人有权对补偿用房的市场价格进行评估。

补偿的高低来源于对房屋的鉴定和评估,被征拆人要善于利用自己的这一权利。

程序性权利大致包括以下四项

1、听证权

对于土地的征收有严格的法定程序,听证权就是其中最重要的权利之一,被征收人有权对该项目提出召开听证并参与的权利,而且不要支付听证费用,实践中这项权利经常被征收方,有意的忽视,导致被征收人只有到结果时才知道。

2、知情权

根据《信息公开条例》和国务院办公厅关于施行《中华人民共和国政府信息公开条例》若干问题的意见等规定,被拆迁人享有知情权,有权利申请政府信息公开。房屋征收部门无论是在作出房屋征收决定、补偿安置方案或是对被征收人作出房屋征收补偿决定时,都应当要充分的保障被征收人的知情权。只有被征收人了解了征收政策以及征收文件,相关部门听取被征收人意见修改相关文件,将上述所说的房屋征收决定、征收补偿方案以及征收补偿决定依法公告的情况下,才能保障征收决策民主、程序正当,达到和谐征收的目的。

3、复议权和诉讼权

被拆迁人对于拆迁方作出的拆迁决定不服的,或者对于安置补偿协议有异议的,对于评估价格不服的,遭受了违法强拆的,可以申请行政复议,或者提起行政诉讼。

4、选择评估机构权和申请复核权利

(1)拆迁当事人共同选择评估机构。

市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。

(2)拆迁人出资委托评估机构。

拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

(3)拆迁双方各自选择评估机构。

如果双方对于评估机构、评估结果有质疑,拆迁人和被拆迁人可以各自选择评估机构,双方及评估人员谈判协商,得出最终的评估价格。